招商局集团有限公司（以下简称招商局（jú）集（jí）团）积极贯彻落实（shí）党中央、国务院关（guān）于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署（shǔ），在（zài）集团层面建立公募REITs战略发展体系（xì），通过公募（mù）REITs推动盘活存量资产、扩（kuò）大有（yǒu）效投资，有力（lì）推动（dòng）集团高质量发展和现代化基础设施体（tǐ）系建设（shè）。 

打造公（gōng）募REITs上市平台的主（zhǔ）要做法 

招商局集团明确（què）以公募（mù）REITs推动产业发展、优（yōu）化资本（běn）运作、实现资（zī）源整合的战略目（mù）标，通过集团牵头、各板（bǎn）块协同配合，构建轻重（chóng）结合的产业模式，取得较好成效。

践行（háng）产融结合（hé），推进内部协（xié）同创造（zào）新价值。招（zhāo）商局集团作（zuò）为国有资本（běn）投资公（gōng）司，所属业务丰富多元。其中，实业板块拥有港口、仓（cāng）储物流、高速公路、产业园区、保障性租赁住房等（děng）大量基础（chǔ）设施资产；金融板块的证券公司（sī）、基金公（gōng）司、银行、保险公（gōng）司（sī）、私募（mù）投资机（jī）构（gòu）等（děng），可担任（rèn）公募REITs的财务顾问、管理（lǐ）人、托管（guǎn）银行、投（tóu）资（zī）机构、做（zuò）市商以及Pre-REITs投资机构、资产（chǎn）培育期资金支持机构（gòu）等关键（jiàn）角色。实践中（zhōng），集团加（jiā）强两大板（bǎn）块内部协同，推动实（shí）业（yè）板块实现增长方式“由（yóu）量（liàng）向质”、业务（wù）结构“由重入轻”的转（zhuǎn）变，形成金融板块全链条参与的公募REITs生态，取（qǔ）得了较好的以融（róng）促产（chǎn）效果。 

积极（jí）抢抓（zhuā）机遇，搭建多种公募REITs上市平（píng）台。招（zhāo）商（shāng）局集团（tuán）紧跟市场（chǎng）趋势及政策（cè）导（dǎo）向（xiàng），2019年在香港（gǎng）发行央企（qǐ）首只（zhī）境（jìng）外REIT招商局商业房（fáng）托（1503.HK）。2020年（nián）4月我国公募REITs政策出台后，迅速开展公（gōng）募REITs政策研究及方案讨论，加强与监（jiān）管机构沟通（tōng）协调。2021年6月，博时招（zhāo）商（shāng）蛇口产业园封闭式基础（chǔ）设施证（zhèng）券投资基金（以下简称蛇口产园REIT）作为全国（guó）首批基础设施（shī）公募REITs中唯一的央企项目（mù）在深交所发行上市。2022年9月，蛇口产（chǎn）园REIT又申（shēn）请扩募，并于2023年3月获批，6月正式上（shàng）市。目前，招（zhāo）商（shāng）局集团已完（wán）成境内外（wài）商（shāng）业不动产和产业园资产双REITs平台搭建（jiàn），正在（zài）推进高（gāo）速（sù）公（gōng）路、仓储物流和保障性租赁住房资产的公（gōng）募（mù）REITs申报（bào）。未来还将进一（yī）步研究港口等符合公募REITs要（yào）求的资产上市，以实现多种资（zī）产类别的公募（mù）REITs上市平台共同发展，构建轻重结（jié）合的产业体（tǐ）系，切（qiē）实体现作为国（guó）有资本投资公司的定位，为（wéi）未来（lái）发展奠定良好基础。 

多环节参与发行及运营，实现多重经济收益。在蛇口产（chǎn）园REIT发行阶（jiē）段（duàn），集团所（suǒ）属招商蛇口通过（guò）出售旗（qí）下产（chǎn）业园资产相关权益，获得税后（hòu）收益14.58亿元，实现优质资产重（chóng）新定价（jià）盘（pán）活。蛇口产园REIT上市后，招商蛇口所属招商创（chuàng）业（yè）和招（zhāo）商物业分别作为蛇口产园REIT的运营管理机构和物业管理机构，可（kě）获取稳（wěn）定的运营管理及物业管理收入。同时，招商蛇口作（zuò）为原（yuán）始权益（yì）人（rén），持有32%的蛇口产园REIT份（fèn）额（é），能够持续享受份额增（zēng）值和（hé）收益分红，截至2023年4月底，蛇（shé）口产园REIT二级市场（chǎng）增值达12.90%，合计分派超1.38亿（yì）元，招商蛇口获得超4400万元分红。 

实践与理论并重，不断（duàn）提（tí）高REITs专（zhuān）业（yè）赋能。集团（tuán）积极参（cān）与政策制定，借鉴招商局商（shāng）业房（fáng）托在香港REITs市场的实（shí）践经验，发（fā）挥招（zhāo）商证券研究所对全球REITs市场的研（yán）究优势（shì），及时（shí）向有关监管机构提供（gòng）参考（kǎo）资（zī）料、反馈（kuì）意见建议，为推动（dòng）公募REITs指引及（jí）扩募规则等政策（cè）出台贡献力（lì）量。加强总结反思，会同清华（huá）五（wǔ）道口（kǒu）不动（dòng）产中心，组织所（suǒ）属招商蛇口（kǒu）、博时基金、招商证券及蛇口产园REIT有关（guān）中介机构（gòu）团队等，共（gòng）同编（biān）撰《构（gòu）建不（bú）动产金融大循环：中国公募REITs的（de）实践与方向》，全（quán）面总结我国公募REITs的发展历程，详（xiáng）细介绍（shào）实（shí）操环节经验做法，并就进（jìn）一步完善公募REITs体系、促进市场繁（fán）荣、构建新发展格局等（děng）提（tí）出（chū）政策（cè）建议。 

推进公（gōng）募REITs上市的（de）主要体会 

通过战略部署（shǔ）落地及（jí）实（shí）操经（jīng）验积（jī）累，在如何发挥公募REITs功（gōng）能作（zuò）用、助力企（qǐ）业（yè）转型发（fā）展上（shàng），招商（shāng）局集团有以下（xià）三方（fāng）面体（tǐ）会。

抢（qiǎng）抓有利时机，加快研究推动。我国（guó）公募REITs市（shì）场已初步形成一定规模效应和示范效应，发展势头较好，中央企业应结合实际，把握好公募REITs迈向常态化发行的（de）市场机遇。一是深化对公募REITs功（gōng）能作用的理解认识，进一步明确公募REITs在构建基础设施领域业务新模式、促进投（tóu）融资循（xún）环（huán）和业务闭环上（shàng）的重要意义。二（èr）是（shì）站在落实国家战略、助力集（jí）团转型发展的高度，研（yán）究制定公（gōng）募REITs上市规划，将公募REITs植入企（qǐ）业发展模式，作为转型升级（jí）的重要抓（zhuā）手。三（sān）是选取合规、优质（zhì）资产搭建公募REITs上市平台，盘活存量资产，扩大（dà）有效投（tóu）资，推动集团在构建现代化基础设施体系中（zhōng）发（fā）挥更（gèng）大作用。 

优（yōu）化组（zǔ）织（zhī）体系，强（qiáng）化（huà）能力（lì）建（jiàn）设。中央（yāng）企业普遍存在（zài）规模体（tǐ）量大、业务条线多（duō）、资产较为分（fèn）散的特点，应加强内部组织架构（gòu）优化（huà）和运营能力建设，推动公募REITs在实现投（tóu）融资高（gāo）效循环上更好发挥（huī）作用。一是根（gēn）据不同种（zhǒng）类（lèi）的资产特性，搭建以总部为核心、各业务条线具备自主性、各区域资产具（jù）备灵（líng）活性的组织体系，实现发展战略统一化、业务条线（xiàn）专业化、资（zī）产管理品牌化、区域管理特（tè）色化（huà）。二是（shì）针对（duì）不同资产类型，培（péi）育（yù）独立、专业的轻资产运营团（tuán）队，推动轻资产运（yùn）营独立化（huà）、专业化、品（pǐn）牌化，在资产的培育、孵化、成熟、退出等环（huán）节实现（xiàn）提（tí）质增效，为集团创（chuàng）造更多价（jià）值，同时还可探（tàn）索轻资产运营公司独立上市（shì）的可（kě）能性。 

做好前期准（zhǔn）备，提高工作效率。公募REITs作（zuò）为（wéi）资产上（shàng）市且后续持续（xù）运营（yíng）的（de）平台，涉及资（zī）产合（hé）法合（hé）规（guī）性完善、资产重组、“股+债”架构（gòu）搭建、上市后（hòu）资产（chǎn）运营（yíng）等相关工（gōng）作。实践中（zhōng）企业如过（guò）于（yú）依赖集团统一管理模式、未能实现所持资产的相对独立，则上述工（gōng）作可能耗费较（jiào）长时间，并增加（jiā）沟通成本。为（wéi）提高公募REITs发行（háng）效率，企业可做（zuò）好以下准备工作。一是在（zài）项目（mù）开发或收购阶段加强对基（jī）础（chǔ）设施资产合法合规性的重视（shì），提高相（xiàng）关资（zī）质和手续的完备程（chéng）度。二（èr）是有序做（zuò）好（hǎo）资产及运营管理（lǐ）人员独立性的建设，更（gèng）好保证运营管理的（de）连续性（xìng）和稳定（dìng）性。三是适度搭建（jiàn）项目公司杠杆（gǎn），以较低资金占用完成项目（mù）投资建设，并为公募REITs搭建（jiàn）“股+债”架构、形成税盾合理避税奠定基础。 

下一步工作打算 

持续提升（shēng）存量资（zī）产经营能（néng）力。严格按照（zhào）公（gōng）募REITs发行要求，做好资产梳理、资产整合、重新定位、改造（zào）提升等存量（liàng）资（zī）产经营各（gè）环节工作，通过（guò）公募REITs提升市（shì）场回（huí）报水平，保障投资人权益。 

持续打（dǎ）造多（duō）元资产上（shàng）市平台。依（yī）托监管部门鼓励REITs发（fā）行上（shàng）市的（de）利（lì）好政（zhèng）策，推进高速（sù）公路、仓（cāng）储物流、消费基础设施和保障性租赁住（zhù）房资（zī）产的公募REITs上市（shì），持（chí）续探索（suǒ）港口等类型资产（chǎn）的境内公募REITs平台搭建。同时（shí），进一（yī）步打通（tōng）资产从培育到（dào）上市（shì）的全链条（tiáo），实现“投—建—融—管—退（tuì）”闭环，深度挖掘资本市场价值，更好（hǎo）助力我国公（gōng）募REITs市场（chǎng）繁荣发展。

树立轻资（zī）产运营品牌。借助公募（mù）REITs公开上市属性，着力（lì）打造旗下各（gè）板块资（zī）产运营主体平台，完（wán）善资产（chǎn）运营主体对外（wài）输出运营管理的路径与能力，进一（yī）步增厚集团轻资产运营（yíng）管理（lǐ）收益，拓（tuò）展集（jí）团资（zī）产管理规模。