招（zhāo）商局集团（tuán）有限公（gōng）司（以下简称招商局集团）积极贯彻（chè）落实党中央、国务（wù）院关于防（fáng）风险、去杠杆、稳投（tóu）资、补短板决策（cè）部署（shǔ），在集团层面建立公（gōng）募REITs战略发展体系，通过公募REITs推动盘活存量资产、扩大有效投资，有力推动集（jí）团高质量发（fā）展和现代化基础设施体系建设（shè）。 

打造（zào）公募REITs上市平台的主要做法 

招商局集团明确以公募REITs推动产业（yè）发展、优化资（zī）本运作、实现资源整合（hé）的战略目标（biāo），通过集团（tuán）牵头、各（gè）板块协（xié）同配合，构建轻（qīng）重结（jié）合的（de）产业（yè）模式（shì），取得较好成效（xiào）。

践行产融（róng）结合，推进内部协同（tóng）创造新价（jià）值。招商局集团（tuán）作为国有资（zī）本投（tóu）资公司，所（suǒ）属业务丰富多元。其中（zhōng），实（shí）业板块（kuài）拥有（yǒu）港口、仓（cāng）储物（wù）流、高（gāo）速公（gōng）路、产（chǎn）业园区、保障性租赁住房等大量（liàng）基（jī）础设施资产；金融（róng）板块的证券公司、基金（jīn）公司、银（yín）行（háng）、保险（xiǎn）公司、私募（mù）投资机构等，可（kě）担任公募（mù）REITs的（de）财务（wù）顾问（wèn）、管理人、托管银（yín）行、投资（zī）机构、做市（shì）商以及Pre-REITs投资机构、资产培（péi）育期资金支持（chí）机构等关键角色。实践中，集团加强两大板块内（nèi）部（bù）协（xié）同（tóng），推动实业（yè）板块实（shí）现（xiàn）增长方式“由（yóu）量向（xiàng）质”、业务（wù）结构“由重入轻”的转（zhuǎn）变，形成金融板块全链条参与的公（gōng）募REITs生态，取（qǔ）得了（le）较好的（de）以融促产效果。 

积（jī）极抢抓（zhuā）机（jī）遇，搭建多种公募REITs上（shàng）市（shì）平台。招商局集团（tuán）紧跟市场趋势及政策导向，2019年在香港发行央企首（shǒu）只境外REIT招商局商业（yè）房托（1503.HK）。2020年（nián）4月我国（guó）公募REITs政（zhèng）策出台后，迅速开展（zhǎn）公募REITs政策研究及方案讨论（lùn），加强与监（jiān）管（guǎn）机构沟通协调（diào）。2021年6月，博时招商蛇口产业园封闭式基（jī）础设施证券投资基金（以下简称蛇（shé）口产园REIT）作为全国（guó）首批基础设施（shī）公募（mù）REITs中唯一的（de）央企项目在深交（jiāo）所发行上市。2022年9月（yuè），蛇（shé）口产园REIT又申（shēn）请（qǐng）扩募，并于2023年（nián）3月（yuè）获批，6月正式上市。目前（qián），招（zhāo）商局集团已完成境内外商（shāng）业不动产和产业园（yuán）资产双REITs平台搭建，正在推进（jìn）高速公路、仓储物流和（hé）保障（zhàng）性租（zū）赁（lìn）住房资产的公募（mù）REITs申报。未来还将进（jìn）一步研（yán）究港口等符合公（gōng）募（mù）REITs要求（qiú）的资产上市，以（yǐ）实现（xiàn）多种（zhǒng）资（zī）产类（lèi）别的公募REITs上市平台共同发展，构建轻重结合的产业体系，切实体（tǐ）现作为国有资本投资公（gōng）司的定位，为（wéi）未来发展奠定良好基础。 

多环节（jiē）参（cān）与发行及运（yùn）营，实现多重经济（jì）收（shōu）益。在蛇口产（chǎn）园REIT发行阶段，集团所属招商蛇口通过出售旗下产（chǎn）业园（yuán）资产相关权益（yì），获（huò）得税后（hòu）收（shōu）益（yì）14.58亿元，实现优质资产重新定价盘（pán）活。蛇口产园REIT上（shàng）市（shì）后，招商蛇口所属招商创业和招商物业分别作为蛇口产（chǎn）园REIT的（de）运营管（guǎn）理机构和物（wù）业（yè）管理机构，可获取（qǔ）稳定的运（yùn）营（yíng）管理及物业管理收入。同时，招商蛇口作为原始权益人，持有32%的蛇口产园（yuán）REIT份（fèn）额，能够（gòu）持续享受份额增（zēng）值和收益分红，截（jié）至2023年4月底，蛇口产园REIT二（èr）级市场增值（zhí）达12.90%，合计分派超1.38亿元（yuán），招商蛇（shé）口获得超4400万元分（fèn）红（hóng）。 

实践与理论并重，不断提高REITs专业赋（fù）能。集（jí）团积极参与政策制定，借鉴招商（shāng）局商业房托（tuō）在香港REITs市（shì）场（chǎng）的实（shí）践经验，发挥招商证券研究（jiū）所对全球REITs市场的研究优（yōu）势，及时向有关监管机构提供参考资料、反（fǎn）馈意（yì）见建议，为（wéi）推动公募REITs指引及扩募规则等政（zhèng）策出台贡献力量。加强总结反思，会（huì）同清（qīng）华五道口不动产中心（xīn），组织所属招商蛇口、博时基金（jīn）、招商（shāng）证券及蛇口产园REIT有关中介机构团队等，共同（tóng）编撰《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的（de）实践（jiàn）与方向》，全面总结我国公募（mù）REITs的发（fā）展历程，详（xiáng）细介绍实操环节（jiē）经验做（zuò）法，并就（jiù）进一步完善公募REITs体系、促进市场繁荣、构（gòu）建新发展格局等提出（chū）政策建议。 

推进公募REITs上市（shì）的主要（yào）体（tǐ）会 

通过战略部（bù）署落地及实操（cāo）经验积累，在如何发挥公募REITs功（gōng）能作用、助（zhù）力企业（yè）转型发展上，招（zhāo）商局集团有以下（xià）三方面（miàn）体会。

抢抓有利时机，加快研究推动。我国公募REITs市场已（yǐ）初步形成一定（dìng）规模（mó）效应和示范效应（yīng），发（fā）展势头较好，中（zhōng）央企业应结合实际，把（bǎ）握好公（gōng）募REITs迈向常态化发行（háng）的市（shì）场机遇。一（yī）是深化对公募REITs功能（néng）作用的理（lǐ）解认识，进一步明确公募REITs在（zài）构建基础设施领（lǐng）域业务新模式（shì）、促进投融资循环和业务闭（bì）环上的重要（yào）意义（yì）。二是站（zhàn）在落实国家战略、助力集团（tuán）转型发展的高度，研究制（zhì）定（dìng）公（gōng）募REITs上市规划，将公募REITs植入（rù）企业发展模式，作为（wéi）转（zhuǎn）型升级的重要抓（zhuā）手。三是选取合规、优（yōu）质资产（chǎn）搭建公（gōng）募（mù）REITs上市平台，盘活存量资产，扩大有效投资，推（tuī）动（dòng）集团在构（gòu）建现（xiàn）代化基础（chǔ）设施体系（xì）中发（fā）挥更大作用。 

优化组织体系，强化能（néng）力建（jiàn）设。中央（yāng）企业普遍存（cún）在规（guī）模体量大、业务（wù）条线多、资产较为分散的特点，应加（jiā）强内部组织架构优化和运营能力建设，推动公募（mù）REITs在实（shí）现（xiàn）投融资高效循（xún）环上更（gèng）好发挥（huī）作用。一（yī）是（shì）根据不（bú）同种类的资产（chǎn）特性，搭建以（yǐ）总部（bù）为核心（xīn）、各（gè）业务条线（xiàn）具备自主性、各（gè）区域资产具备灵活性的组织体系，实现发展战（zhàn）略统一（yī）化、业务条（tiáo）线专业化、资（zī）产管理品牌化、区域管理特色（sè）化（huà）。二是针（zhēn）对不同资产类型，培育独立、专业的（de）轻（qīng）资产运（yùn）营团（tuán）队，推动轻资产运营独（dú）立化、专（zhuān）业化、品牌化（huà），在资产的培（péi）育（yù）、孵化、成（chéng）熟、退出等环节实现提（tí）质增效，为集（jí）团（tuán）创造（zào）更多（duō）价值，同时还可探索轻资产运营（yíng）公司独（dú）立上市的可能（néng）性。 

做好前期准备，提高工作效率。公（gōng）募REITs作为资产上市且（qiě）后续持续运营的平台，涉及资（zī）产合法（fǎ）合规（guī）性完善、资（zī）产重组、“股+债（zhài）”架构搭（dā）建、上市后资产运（yùn）营等相关工作（zuò）。实践中企业如过于依赖集团（tuán）统一管理模式、未能实现所持资产（chǎn）的相（xiàng）对独立，则上述工作（zuò）可能（néng）耗费较长（zhǎng）时间，并增加沟通成本。为提高（gāo）公募REITs发（fā）行效率，企业可（kě）做好以下准备工作。一是在项目开发或收购阶段（duàn）加强对基础设施资（zī）产合法合规（guī）性的重视，提高相关资（zī）质（zhì）和手续的完备程度。二是有序做好资产及运营（yíng）管理人员独立性的（de）建设，更（gèng）好保（bǎo）证运营管理的连续性和稳定性。三是适度搭建项目公司杠杆，以较低（dī）资金占（zhàn）用完（wán）成（chéng）项目投（tóu）资建设，并为（wéi）公募REITs搭（dā）建“股+债（zhài）”架构、形成税（shuì）盾合（hé）理避税奠定基础（chǔ）。 

下一步（bù）工作打（dǎ）算 

持（chí）续提升存（cún）量资（zī）产（chǎn）经营（yíng）能力。严格（gé）按（àn）照公募（mù）REITs发行要求，做好资产（chǎn）梳理、资产整合、重（chóng）新（xīn）定位（wèi）、改（gǎi）造提升等存量（liàng）资（zī）产经营各环节（jiē）工作，通过公募REITs提升市场回报水平，保障投资人权益。 

持续（xù）打造多元资产（chǎn）上市平台。依（yī）托（tuō）监管（guǎn）部门鼓励REITs发行上市的利好政策（cè），推（tuī）进高速公路、仓储（chǔ）物流、消费基础设施（shī）和（hé）保障性租赁住（zhù）房资产的公募REITs上市（shì），持（chí）续探索港（gǎng）口等类（lèi）型资产（chǎn）的境内公募（mù）REITs平（píng）台搭建（jiàn）。同时，进一步打通资产从培育到上市（shì）的全链条，实现“投—建—融—管—退”闭环（huán），深（shēn）度挖掘资本市场价（jià）值，更好（hǎo）助力我国公募REITs市场（chǎng）繁荣发展。

树立轻资产运（yùn）营品牌。借助公募REITs公（gōng）开上市属性，着力打造（zào）旗下各板块资（zī）产运营主体平台，完善资产运营主体对外输（shū）出运营管理的路径与能力，进（jìn）一步增厚集团（tuán）轻资产运（yùn）营管理收（shōu）益，拓（tuò）展集团资产管（guǎn）理规模。